KONZERN-JAHRESABSCHLUSS 2022
KONZERNLAGEBERICHT FÜR 2022
Die Wohnbau
Konzern-Geschäftsbericht 2022
Die Wohnbau
Konzern-Geschäftsbericht 2022
Die Europäische Union (EU) hat sich den ökologisch-nachhaltigen Umbau aller Mitgliedsstaaten zum Ziel gesetzt. Der globale Rahmen dafür ist die Agenda 2030 der Vereinten Nationen zur nachhaltigen Entwicklung sowie das Pariser Klimaschutzabkommen aus dem Jahr 2015.
Zur Umsetzung dieser internationalen Vereinbarungen hat die EU im Jahr 2019 mit dem „Green Deal“ ein umfangreiches Programm ausgerufen, das den Übergang zu einer modernen, ressourceneffizienten und wettbewerbsfähigen Wirtschaft gestalten soll.
Hieraus resultieren zahlreiche regulatorische Anforderungen, die vor allem auf eine Verlagerung von Kapitalflüssen hin zu nachhaltigeren Wirtschaftsaktivitäten fokussieren.
Dazu gehören insbesondere die Taxonomie-Verordnung mit den ESG-Kriterien (Environmental, Social, Governance – zu Deutsch: Umwelt, Soziales, Unternehmensführung) sowie – mit der Corporate Sustainability Reporting Directive (CSRD) – eine Richtlinie, die zur jährlichen Berichterstattung europäischer Unternehmen zu den Auswirkungen ihrer Geschäftstätigkeit in ebendiesen drei Dimensionen verpflichtet.
Zentraler Bestandteil der CSRD sind einheitliche Berichtsstandards für Nachhaltigkeitsinformationen, die sogenannten European Sustainability Reporting Standards (ESRS), welche Berichtsvorgaben zu Umweltzielen, gesellschaftlichen/sozialen Aspekten sowie Governance-Aspekten erschließen. Inhaltlich soll die Nachhaltigkeitsberichterstattung sowohl die Wirkungen des Umfelds auf das Unternehmen („Outside-In“-Perspektive) als auch die Auswirkungen des Unternehmens auf sein Umfeld („Inside-Out“-Perspektive) abdecken.
Die bisher nur für kapitalmarktorientierte und Großunternehmen geltende CSRD-Richtlinie wird ab dem 01. Januar 2025 auch auf kleinere Unternehmen ausgeweitet. Das bedeutet für die Wohnbau-Gruppe, dass für das Geschäftsjahr 2025 erstmalig eine Veröffentlichung einer nicht-finanziellen Erklärung in Form eines Nachhaltigkeitsberichts als Ergänzung des Lageberichts zu erfolgen hat (mit Berichtslegung im Jahr 2026).
Bereits heute handelt die Wohnbau in vielen Unternehmensbereichen nachhaltig. Die folgenden Seiten und Kapitel des Geschäftsberichts sollen Ihnen einen Eindruck verschaffen, was wir bereits im Sinne der ESG-Kriterien unternehmen.
Energieeinsparung und der Ersatz fossiler Energieträger durch neue Primärenergie sind das Gebot der Stunde. Spätestens seit dem Wegfall des russischen Erdgases 2022 und der zeitweise extrem gestiegenen Preise für fossile Energieträger versucht Deutschland, vorzeitig und beschleunigt auf regenerativ erzeugte Energien umzustellen. Dabei steht die Immobilienwirtschaft im besonderen Fokus.
Stand in der Vergangenheit besonders die Reduzierung der Energieverbräuche im Vordergrund, geht es nunmehr um eine Reduktion der Treibhausgasemissionen, allen voran Kohlendioxid. Dadurch ist die Verfügbarkeit von zentral produzierter Fernwärme oder regenerativ erzeugtem Strom – langfristig auch von Wasserstoff – der zentrale Aspekt auf dem Weg zur Klimaneutralität geworden.
Bei der Wohnbau werden bereits heute etwa 42 % des Wohnungsbestandes mit Fernwärme versorgt. Damit ist die Wohnbau wegen der Privilegierung der Fernwärme in der Novelle des Gebäudeenergiegesetzes in einer sehr guten Ausgangslage.
| Energieträger | ca. MWh/a | prozentual |
| Fernwärme | 74.800 | 41,6 % |
| Gas | 101.400 | 56,3 % |
| Öl | 3.600 | 2,0 % |
| Strom | 200 | 0,1 % |
| 180.000 | 100,0 % |
Die noch vorhandenen Gas- und Ölzentralheizungen werden nach und nach durch Fernwärme oder andere CO2-reduzierende oder erneuerbare Energieträger umgestellt.
Ein Beispielprojekt zur energetischen Optimierung aus dem Berichtsjahr ist die Heizungsmodernisierung im Quartier Fasanen- / Bussardstraße in Unterhaching. Im Jahr 2022 wurde die erste unserer drei Wohnanlagen mit 176 Wohnungen von einer Öl-Zentralheizung auf Fernwärme umgestellt, die aus Geothermie erzeugt wird. Damit wird der CO2-Ausstoß in der Wohnanlage um 92 % reduziert. In den kommenden Jahren ist geplant, unsere anderen Unterhachinger Objekte mit weiteren 241 Wohnungen auf diesen grünen Wärmeenergieträger umzustellen.
Auch wenn unsere drei eigenen Heizwerke in Bonn, Koblenz und München laufend technisch optimiert werden, erfolgt der Betrieb mutmaßlich noch einige Jahre mit Erdgas. Die Suche nach ökologisch besseren Alternativen ist aber bereits gestartet. Dabei wird – nicht erst seit den Debatten um das GEG und das kommunale Wärmeplanungsgesetz – intensiv mit den örtlichen Versorgern über deren Fernwärmeausbauplanungen gesprochen sowie über den zukünftigen Ersatz von fossilen Energieträgern. An Standorten, an denen Fernwärme auch langfristig nicht verfügbar sein sollte, setzt die Wohnbau aktuell auf hocheffiziente und Wasserstoff- bzw. Biomethan-taugliche Gasbrennwertkessel in Verbindung mit Solarthermie.
Auch niedrig investive Maßnahmen, wie der hydraulische Abgleich und eine Optimierung der Heizungssteuerung, werden eingesetzt. Im Neubau wird die ganze Palette bereits heute verfügbarer Technologien genutzt. Nicht zuletzt wird der Ausbau von Elektro-Ladestationen für E-Autos sowohl im Eigenbestand der Wohnbau-Gruppe als auch in den Wohneigentumsanlagen, die die Wohnbau Service verwaltet, vorangetrieben.
Aber ökologisch nachhaltiges Handeln umfasst deutlich mehr Aspekte als nur Energie und CO2. Der bei der Wohnbau beschäftigte Landschaftsarchitekt kümmert sich beispielsweise intensiv um den Artenschutz und eine naturnahe Begrünung der Freiflächen. So gibt es mittlerweile 20.000 m² begrünte Dächer. Im Neubau werden grundsätzlich alle Flachdächer begrünt, um das Stadtklima zu verbessern und die Biodiversität zu fördern. Auf den Einsatz von Herbiziden wird seit langem verzichtet und eine Bewässerung erfolgt nur zur Anzucht von Setzlingen. Bei Ersatzbepflanzungen wird darauf geachtet, dass diese hitzeresistent sind. Wo es möglich ist, werden Mauern und Zäune vertikal begrünt und Blühwiesen mit Insekten- und Vogelhäusern angelegt. In der bereits erwähnten Siedlung in Unterhaching wurde z. B. ein acht Meter hoher Vogelturm in einen Innenhof gebaut.
Die Wohnbau baut und saniert nach den Prinzipien der Schwammstadt. Regenwasser wird in Rigolen gesammelt, wo es versickern kann. Aufgeschlossen zeigte sich die Wohnbau in den vergangenen Jahren, wenn der Wunsch nach Mietergärten geäußert wird, besonders in Berlin und München gibt es hier einige Beispiele. Die Fahrradhäuser in Unterhaching sind mit Solarpanels belegt und erzeugen die Energie für die Beleuchtung der Unterstellplätze. Bei den Spielplätzen achtet die Wohnbau darauf, dass die Spielgeräte entweder aus Recycling-Kunststoff oder aus einheimischen Gehölzen produziert wurden.
Die Wohnbau verfolgt nicht nur ökologische Ziele, sondern legt auch großen Wert auf soziale und gesellschaftspolitische Aspekte. Im Vordergrund stehen u. a. der Erwerb und der Neubau von geförderten Wohnungen. Aktuell verfügt die Wohnbau über insgesamt 1.807 Wohnungen, die in unterschiedlicher Weise mietpreislich gebunden sind. Das Spektrum reicht von klassischer Kostenmiete über öffentlich geförderten Wohnungen mit Wohnberechtigungsschein A und B bis hin zu preisgedämpften und einkommensorientiert geförderten Wohnungen. Die Bezeichnungen sind je nach Bundesland und sogar von Kommune zu Kommune unterschiedlich. Quoten öffentlich geförderter Wohnungen bei Projektentwicklungen und größeren Neubauvorhaben sind heute in vielen Großstädten städtebauliche Realität. Die Wohnbau übernimmt gerne diese Verpflichtungen, kann sie doch auf diese Weise preisgebundene Wohnungen in beliebten Lagen erwerben, einen Beitrag zur Wohnraumversorgung von Menschen mit mittleren und niedrigeren Einkommen leisten und gleichzeitig langfristige Wertpotenziale schaffen. Diese Potenziale können nach Ablauf der in der Regel 25-jährigen Preisbindung ausgeschöpft werden und so in der Zukunft für nachhaltiges Wachstum sorgen.
Eine wichtige Strategie sind Nachverdichtungen und Dachaufstockungen in Innenstadtlagen. Dadurch werden dringend benötigte neue Mietwohnungen geschaffen, um dem großen Bedarf gerecht zu werden. In ökologischer Hinsicht repräsentieren diese Konzepte die umweltverträglichsten Neubaubauvorhaben. Denn es müssen entweder gar keine Freiflächen versiegelt werden oder die Nachverdichtung geschieht innerhalb von bereits erschlossenen Siedlungsflächen, die seit vielen Jahren bauplanerisch auch als solche festgelegt worden sind. In der Regel sind Dachaufstockungen auch mit einer energetischen Sanierung der darunter liegenden Wohnungen verbunden, was die Klimabilanz des Gebäudes insgesamt deutlich verbessert.
Im Berichtsjahr sind auf diese Weise vier Wohnungen in Kiel-Holtenau in Dachgeschossen und acht Wohnungen in Berlin-Treptow – Ortsteil Baumschulenweg – als Nachverdichtungsmaßnahmen entstanden (Fertigstellung 1. Quartal 2023).
Ein Beispiel für dieses Konzept im Berichtsjahr ist die Neubaumaßnahme in München-Lochhausen, wo die Wohnbau zwei Mehrfamilienhäuser mit insgesamt 63 Wohnungen erworben hat, die mit einer einkommensorientierten Förderung (EOF) mit 25-jähriger Bindung errichtet worden sind.
In Düsseldorf-Lörick hat die Wohnbau 2022 in vier Baukörpern insgesamt 221 Mietwohnungen erstellt, von denen 40 mietpreisgedämpft und weitere 50 öffentlich gefördert sind. Damit werden die Auflagen des Düsseldorfer Handlungskonzepts Wohnen voll erfüllt. Als Teil der sozialen Infrastruktur wurde eine zweizügige Kita realisiert.
Auf dem Grundstück einer ehemaligen Gärtnerei konnte die Wohnbau in Berlin-Mariendorf 124 Mietwohnungen erwerben (Projekt HUGOS), 99 davon sind öffentlich gefördert.
Auch hier hat die Wohnbau – genauso wie bei den anderen Neubauprojekten – auf eine gute Nahversorgung und eine leistungsstarke Anbindung an den ÖPNV geachtet.
Im Bereich der Corporate Governance, sprich der Unternehmensführung, setzt die Wohnbau auf eine ambitionierte Personalpolitik. Ziel ist es, die angestellten Fachkräfte möglichst dauerhaft an die Wohnbau zu binden und als Arbeitgeber für neues Fachpersonal attraktiv zu sein.
Für den Frauenanteil von 43 % in Führungspositionen war keine Quotierung erforderlich. In den kaufmännischen Abteilungen beträgt der Anteil bei der Wohnbau 69 % und bei der Wohnbau Service 60 %. Bezogen auf alle Beschäftigten beträgt der Frauenanteil in der Wohnbau 53 % und bei der WSB (wegen der dort angebundenen vornehmlich männlichen Hausmeister) 22,6 %.
Außerdem legt die Wohnbau großen Wert auf die Ausbildung und Förderung der Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter. Im Berichtsjahr wurden 14 Auszubildende zu Immobilienkaufleuten für den eigenen Bedarf ausgebildet. Für die Personalentwicklung steht ein umfangreicher Schulungskatalog zur Verfügung. Dazu können die Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter aus Angeboten zur Persönlichkeitsentwicklung wählen. Zusätzliche Anreize bietet am Standort Bonn ein eigener Fitness- und Wellnessbereich. Die Möglichkeit, mobil zu arbeiten, ist mit der Corona-Pandemie erheblich forciert worden. So können zwei Tage Homeoffice pro Woche angemeldet werden. Die Wohnbau hat schon früh die IT-technischen Voraussetzungen dafür geschaffen. Dies ermöglicht auch aufgrund weniger Fahrzeiten zwischen Wohn- und Arbeitsort eine bessere Vereinbarkeit von Beruf und Privatleben. Flexible Gleitzeiten kommen den Bedürfnissen der Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern ebenfalls entgegen. Gleiches gilt für die von unseren Mitarbeitenden gern genutzte Möglichkeit zur Teilzeitbeschäftigung.
Team-Building-Angebote auf Abteilungsebene – vom Kochevent über die Teilnahme am Firmenlauf bis zum Rafting auf dem Rhein – zahlen auf das Gemeinschaftsgefühl ein. Gleiches gilt für die Teilnahme an Sommerfesten und Weihnachtsfeiern sowie an der Jubiläumsfeier anlässlich des 100-jährigen Bestehens der Wohnbau.
Eine gute Unternehmensführung und die Berücksichtigung sozialer Aspekte sind für das Unternehmen wichtige Säulen der Nachhaltigkeit.
Organisches Wachstum, qualitative Aufwertung des Wohnungsbestands, Schaffung von Umsatzpotenzialen – das sind alles unternehmerische Ziele wohnungswirtschaftlicher Natur, die selbstverständlich auch für die Wohnbau gelten. Dabei bleiben Neubau und Projektentwicklungen ebenfalls aus wohnungspolitischer und damit aus sozialer Sicht notwendig. An den Standorten, an denen die Wohnbau seit Jahren neue Wohnungen errichtet und/oder ankauft, gibt es eine anhaltend hohe Wohnungsnachfrage. Das betrifft insbesondere München, Düsseldorf, Bonn, Berlin, Köln und Hamburg. Da bei den Neubauprojekten neben freifinanzierten Mietwohnungen auch im großen Umfang geförderte bzw. preisgedämpfte Wohnungen entstehen, wird der Nachfragedruck nach bezahlbarem Wohnraum entlastet.
Es zeigt sich regelmäßig, dass besondere Wohnbedürfnisse, z. B. für Senioren oder körperlich Eingeschränkte, am einfachsten im Neubau zu erfüllen sind, weil entsprechende Grundrisse, Bäder und Sensorik von vornherein berücksichtigt werden können. In energetischer Hinsicht kann im Neubau alles an moderner und nachhaltiger Heiztechnik eingebaut werden, was die Industrie aktuell anbietet. Effizienzstufen sind wirtschaftlich fast immer nur im Neubau zu realisieren. Wenn dann – wie schon mehrfach erwähnt – mit Nachverdichtungsmaßnahmen und Dachaufstockungen der Flächen- und Ressourcenverbrauch minimiert werden kann, umso besser. Beide Maßnahmen sind allerdings immer nur punktuell umsetzbar und können für sich allein genommen keine Mengeneffekte erzielen.
In diesem Zusammenhang sind die Dachaufstockungen in unserem Quartier in Kiel-Holtenau zu erwähnen, wo über mehrere Jahre – zuletzt im Berichtsjahr – die ehemaligen Dachböden zu Wohnungen umgebaut wurden. In der Münchener Maxvorstadt (Cranachstraße) wurden in den letzten 10 Jahren Dachgeschosse aufgestockt bzw. Wohnungen in ehemaligen Speichern mit neuen Dachgauben ausgestattet. Wo immer es möglich ist, versucht die Wohnbau, Elemente in Modulbauweise mit einem hohen Vorfertigungsgrad einzusetzen, so wie in der Münchener Cranachstraße.
In Berlin-Treptow setzen wir Aufstockungsmaßnahmen verteilt über mehrere Jahre um. In München, im Quartier Chiemgaustraße (48 WE) sowie in der Brandenburger Straße (36 WE), haben wir Dachaufstockungen über ein bzw. zwei Etagen mit Nachverdichtungsmaßnahmen kombiniert. Ebenso in Hamburg-Altona im Lawaetzweg/Jessenstraße (37 WE). So konnten in den verschiedensten Wohnanlagen Lücken in der Blockrandbebauung geschlossen und der Innenraum deutlich aufgewertet werden.
Die Wohnbau gehört seit Jahren zu den Pionieren einer digitalen Mieterkommunikation und konsequent digitalisierter Kernprozesse. Die Corona-Pandemie hat dies noch forciert.
Eine regelrechte Erfolgsstory ist die Nutzung des digitalen Mieterportals, das Ende 2019 eingeführt wurde und mittlerweile eine Registrierungsquote von 78,6 % aufweist.
Das dürfte ein absoluter Spitzenwert im Branchenvergleich sein. Insbesondere hat die verpflichtende Nutzung des Portals bei allen Neuvertragsabschlüssen zu dieser hohen Quote beigetragen. Das Portal erfüllt einerseits die Nutzererwartungen eines wachsenden Teils der Mieterschaft, der rund um die Uhr seine Vertragsunterlagen und Betriebskostenabrechnungen einsehen, Bescheinigungen herunterladen und Wünsche bzw. Beschwerden mitteilen möchte.
Diese digitalen Kundenerwartungen, die auch zur sozialen Dimension der ESG-Kriterien zählen, sind aus Sicht der Wohnbau heute untrennbar mit dem wohnungswirtschaftlichen Kerngeschäft verbunden. Andererseits entlastet diese Portallösung unseren Kundenservice von einer Vielzahl an Standardfragen und -wünschen.
Moderne cloudbasierte IT-Anwendungen schaffen die Voraussetzung für volldigitalisierte und damit modern-effiziente Prozesse. Sie sind ebenfalls Grundlage dafür, dass mobiles Arbeiten von unterwegs oder von zu Hause reibungslos funktioniert. Gleichwohl sind diese Anwendungen und Tools immer wieder in ihrem Zusammenspiel zu prüfen.
Ein großes Augenmerk legt die Wohnbau-Gruppe auf die Aspekte der IT-Sicherheit gegen Cyberattacken von außen, zur Sicherung des Datenschutzes und gegen den Ausfall von Primärsystemen. Die vor diesem Hintergrund erneuerte IT-Infrastruktur stellt eine stabile, redundante und ausfallsichere Plattform auch für mobiles, ortsunabhängiges Arbeiten zur Verfügung. Die IT-Sicherheit wird regelmäßig durch IT-Risikoanalysen und weitere sicherheitsrelevante Maßnahmenplanungen und Umsetzungen in Zusammenarbeit mit einem externen IT-Sicherheitsbeauftragten geprüft und optimiert wenn möglich. Zur Verbesserung des Schutzes vor Cyber-Angriffen und zur Sensibilisierung der Belegschaft in Bezug auf IT-Sicherheit, trägt u. a. das bereits im Geschäftsjahr 2021 eingeführte Cyber- Security-Awareness-Training bei welches weiter ausgerollt wird.
Im Berichtsjahr wurde die Prozessdigitalisierung im Personalwesen fortgesetzt. Die bereits eingeführte umfassende personalwirtschaftliche Plattform, die sich bisher im Wesentlichen auf das Zeitmanagement beschränkte, wurde um Module für digitales Reisemanagement ergänzt.
Das Modul Bewerbermanagement ist im März 2023 eingeführt worden. Hierüber können via Schnittstellenanbindung nicht nur Stellenanzeigen in allen gängigen Webportalen generiert werden, sondern die im Recruiting-Prozess erhobenen Daten bei einer Mitarbeiteranstellung auch automatisch in die digitale Personalakte übernommen werden.
Die Wohnbau Service Bonn GmbH (WSB) ist quasi der „Wohnungseigentumsverwalter Plus“ für die Konzernmutter Wohnbau GmbH. Das „Plus“ steht für eine ganze Reihe von Zusatzaufgaben, die die WSB traditionell in den Konzernverbund einbringt.
In einem Gemeinschaftsprojekt mit der VEBOWAG, der Vereinigten Bonner Wohnungsbau AG, wird die Wohnbau GmbH in den nächsten Jahren auf ihrem Areal in Bonn eine Wohnanlage mit 246 Wohneinheiten errichten. Die WSB agiert, in Kooperation mit beiden Wohnungsunternehmen, hierbei als Erschließungsträgerin für die städtischen Flächen.
Ebenso ist die WSB eine Verwalterin von Wohnungseigentümergemeinschaften und von Gewerbeimmobilien. Die Gesamtzahl der verwalteten Einheiten (WEG- und Fremdverwaltung) zum Ende des Berichtsjahres belief sich auf über 4.700 Wohnungen, 365 Gewerbeeinheiten und 2.617 PKW-Stellplätze. Im Eigenbestand bewirtschaftet die WSB 31 Wohn- und 24 Gewerbeeinheiten. Über die WSB-Tochter „Wohnbau Service Nostro GmbH“ werden 64 Wohnungen in Berlin-Zehlendorf bewirtschaftet.
Neben den gesetzlichen Kernaufgaben der WEG- und Drittverwaltung widmet sich die WSB auch der Fördermittelberatung, wenn es um die Finanzierung von energetischen Sanierungsmaßnahmen in den Eigentümergemeinschaften geht. Bei Bedarf schlägt sie dazu entsprechend qualifizierte Energieberater oder Architekten vor, die von der WSB auch koordiniert werden. Aktuell noch deutlich gefragter sind Konzepte zur Installation von E-Ladestationen. Die WSB verhandelt dazu auf Wunsch mit den örtlichen Stromversorgern und organisiert den Ausbau der Grundinstallation. Die Wallboxen müssen die Eigentümer dann individuell installieren. Immer wieder ist es in größeren WEG-Gemeinschaften jedoch nicht möglich, eine Vielzahl von Ladestationen einzurichten, weil die Kapazität der vorgelagerten Mittelspannungsnetze diese Lasten nicht bedienen können.
Bei den Themen Energie und Energieeinkauf ist die WSB der zentrale Akteur der Wohnbau- Gruppe. So betreibt sie die drei Heizwerke in Bonn, Koblenz und München, die auch Drittkunden mit Heizenergie versorgen. Hierfür und für alle Gas-betriebenen Zentralheizungen des Wohnbau-Bestandes sichert die WSB die Energie auf Basis von immer wieder neu ausgeschriebenen Zweijahres-Lieferverpflichtungen. Innerhalb dieser Lieferverträge wird der konkrete Energiebedarf dann monatlich oder zweimonatlich mit Hilfe des ausgewählten Versorgers an der Leipziger Börse in Tranchen eingekauft. So streut die WSB das Preisrisiko. Für die Heizwerke selbst werden Konzepte geprüft, ihren Primärenergieeinsatz langfristig auf nicht-fossile Quellen umzustellen.
Als konzerninterner Dienstleister kümmert sich die WSB um nahezu sämtliche Versicherungsangelegenheiten und Schadensabwicklungen der Wohnbau-Gesellschaften. Unsere oben beschriebenen Maßnahmen zur Digitalisierung und für die gesamte IT-Struktur der Firmengruppe erfolgen unter der Ägide der WSB.
Nicht zuletzt sorgt die WSB dafür, dass die konzerneigenen Wohnungsbestände durch eigene Hausmeister betreut werden. Die WSB ermöglicht damit bei aller Digitalität die unverzichtbare Kundennähe.