Risikomanagement

Der Wohnbau-Konzern ist grundsätzlich dem generellen Branchen- und Konjunkturrisiko ausgesetzt, wenngleich der Wohnungsmarkt weniger volatil als andere Wirtschaftszweige ist. Bedeutende immobilienmarktbezogene Herausforderungen resultieren aus dem prognostizierten demografischen und gesellschaftlichen Wandel in Deutschland sowie regulatorischen Markteingriffen, deren Auswirkungen von uns stetig bewertet werden. Daher besitzt unser Portfoliomanagement einen hohen strategischen Stellenwert und ist in sämtlichen wichtigen Entscheidungen zur Auswahl und Ablaufsteuerung unserer Immobilienprojekte sowie zur laufenden Gebäudeverwaltung einbezogen. Grundlage ist eine fortwährende Markt- und Umfeldbeobachtung unseres räumlich über 34 Standorte diversifi zierten Portfolios.

Im Einzelnen lassen sich Risiken bzw. wesentliche Kontrollmaßnahmen der Wohnbau hierzu wie folgt beschreiben: 

• Risiken im Zusammenhang mit dem weiteren Ausbau unseres Immobilienbestands durch Ankauf und Neubau fokussieren im Wesentlichen auf Nichtvermietungen bei unseren Mietobjekten mit entsprechenden Mietausfällen. Investitionen erfolgen ausschließlich in guten Lagen in Metropolen und Wirtschaftszentren, da nur diese eine nachhaltige Wertschöpfung ermöglichen. Durch eine selektive Auswahl unserer Investitionsstandorte und eine Fokussierung auf Ballungsgebiete mit positiven Bevölkerungsprognosen können wir dieses Risiko auf ein Minimum senken. Die jüngste regionalisierte Bevölkerungsprognose des Empirica-Instituts aus Februar 2023 bestätigt die langfristige Prognose des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) aus dem vorletzten Jahr, wonach insbesondere Metropolstädte und dynamische Großstädte und ihr Umland weiterhin wachsen. Sämtliche unserer investiven Wohnungszugänge befinden sich in Agglomerationsbereichen mit wirtschaftlich starken Strukturen.
  

• Als potenzielles Wachstumsrisiko ist weiterhin eine verstärkt restriktive Gesetzgebung zur Mietpreisgestaltung zu nennen. Nachdem die Regelungen zur Mietpreisbremse bereits in den meisten Bundesländern und an Standorten, an denen wir vertreten sind, bis 2025 verlängert worden waren, ist in Märkten mit angespannter Wohnlage eine Verlängerung bis ins Jahr 2029 avisiert. Der Berliner Senat hat jüngst im März 2023 die Verordnung zur Senkung der Kappungsgrenze für Mieterhöhungen für weitere fünf Jahre beschlossen, womit innerhalb von drei Jahren die Mieten in bestehenden Mietverhältnissen nicht um mehr als 15 % angehoben werden dürfen. Weitere im Koalitionsvertrag genannte Mietregulierungen könnten auch längere Betrachtungszeiträume für Mietspiegel oder eine Absenkung der gesetzlichen Kappungsgrenze für Mieterhöhungen auf angespannten Wohnungsmärkten auf 11 Prozent sein. Aufgrund der insbesondere im Jahr 2022 gestiegenen Lebenshaltungskosten wird über ein Verbot von Indexmietverträgen bei Neuverträgen bzw. die Einführung einer Kappungsgrenze bei Bestandsmietverträgen, die an den Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamts gekoppelt sind, diskutiert.
  

• Hinsichtlich der gestiegenen Energiekosten, insbesondere bei der Beschaffung von Erdgas, besteht das Risiko höherer mieterseitiger Zahlungsausfälle. Zudem besteht bei unsicherer Versorgungslage auf den Energiemärkten die Möglichkeit weiterer Preissteigerungen, wodurch sich das Risiko zunehmender Forderungsausfälle erhöhen würde.
  

• Zur Beurteilung eines Finanzierungsrisikos findet im Rahmen der Liquiditätsvorsorge eine fortwährende Überwachung des Cash-Flows und der Kapitaldienstfähigkeit statt. Zugleich analysiert unser Darlehensmanagement kontinuierlich das gesamte Kreditwesen und die Zinsentwicklungen an den Finanzmärkten. Mögliche Szenarien eines Zinsanstiegs werden regelmäßig geprüft und auf ihre Belastungswirkung kalkuliert.
  

• Die fortschreitende Digitalisierung der Arbeitsprozesse stellt hohe Anforderungen an eine nachhaltige Funktionsfähigkeit von DV-technischen Systemen. Die neue Infrastruktur stellt eine stabile, redundante und ausfallsichere Plattform auch für mobiles, ortsunabhängiges Arbeiten zur Verfügung. Die IT-Sicherheit wurde zuletzt durch IT-Risikoanalysen und weitere sicherheitsrelevante Maßnahmenplanungen und Umsetzungen in Zusammenarbeit mit einem externen IT-Sicherheitsbeauftragten wesentlich erhöht. Zur Verbesserung des Schutzes vor Cyber-Angriffen und zur Sensibilisierung der Belegschaft in Bezug auf IT-Sicherheit, trägt u.a. das bereits im Geschäftsjahr 2021 eingeführte Cyber- Security-Awareness-Training bei, welches derzeit weiter ausgerollt wird.
  

• Das Compliance Management System (CMS) bündelt die Maßnahmen zur Einhaltung von Rechtsvorschriften und internen Unternehmensrichtlinien. Es soll die Wohnbau- Gesellschaften sowie deren Beschäftigte systematisch vor unangemessenem und rechtswidrigem Verhalten schützen. Mit dem CMS stellen wir das Einhalten von Gesetzen und Richtlinien in den Wohnbau-Unternehmen sicher und beugen eventuellem Fehlverhalten vor. Die Führungskräfte und Beschäftigte werden regelmäßig im Rahmen von Erfahrungsaustauschen zu Integrität und Compliance geschult.
  

• Ein einheitliches steuerliches Kontroll- und Management-System (Tax-CMS) innerhalb der gesamten Wohnbau-Gruppe stellt die pflichtgemäße Erfüllung der steuerlichen Vorgaben und die hierfür notwendigen Aufbau- und Ablauforganisationen in der Verwaltung sicher.
  

• Die Wohnbau-Gesellschaften haben sich gegen Risiken ihres laufenden Geschäftes in erforderlichem Umfang versichert. Das Versicherungsprogramm wird von der Wohnbau Service Bonn GmbH betreut und kontrolliert. Die Sach- sowie die üblichen Haftpflichtversicherungen werden mit gängigen Deckungssummen unterhalten. Im vergangenen Geschäftsjahr sind – wie in den Jahren zuvor – keine Großschäden aufgetreten.
  

• Der Aufsichtsrat der Wohnbau GmbH / Wohnbau Service Bonn GmbH und die Geschäftsführung haben auch im vergangenen Geschäftsjahr wesentliche Fragestellungen regelmäßig und vollumfänglich in den turnusmäßigen Aufsichtsratssitzungen beraten. Zugleich wurde der Aufsichtsratsvorsitzende von der Geschäftsführung zeitnah und vollständig über bedeutende Entwicklungen und anstehende Entscheidungen in regelmäßigen, persönlichen Gesprächen unterrichtet.
  

• Etwaige Risiken, die den Fortbestand der Wohnbau-Gruppe gefährden würden, bestanden im Berichtsjahr nicht. Auch sehen wir für die überschaubare Zukunft keinerlei Risiken mit nennenswerten Einflüssen auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage. Für konkret erkennbare finanzielle Belastungen haben wir ausreichend bilanzielle Rückstellungen gebildet.