KONZERN-JAHRESABSCHLUSS 2022
KONZERNLAGEBERICHT FÜR 2022
Die Wohnbau
Konzern-Geschäftsbericht 2022
Die Wohnbau
Konzern-Geschäftsbericht 2022
Auch im Berichtsjahr bestätigen die Umsatzzahlen der Gesellschaften die positive Entwicklung der Wohnbau-Gruppe. Das Aufkommen an Sollmieten im Berichtsjahr 2022 erhöhte sich um über 5,1 Mio. € bzw. 3,1 % auf insgesamt 171,97 Mio. € insbesondere infolge der Mietveränderungen im Bestand sowie der Sollmietenzugänge aus den Neubau- und Nachverdichtungsmaßnahmen.
Im Detail setzt sich der Mietanstieg im Berichtsjahr 2022 aus den folgenden Einzelpositionen zusammen:
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Zuwachs (in Mio. €) |
Veränderung (in %) |
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Mieterhöhungen im Bestand (gesamt) |
3,50 |
2,1 % |
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Auswirkungen Erstbezüge Neubau 2021/2022 |
2,13 |
1,3 % |
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Auswirkungen Bestandsankäufe 2021/2022 |
0,15 |
0,1 % |
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Auswirkungen Verkäufe 2021 |
-0,63 |
-0,4 % |
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Gesamt |
5,15 |
3,1 % |
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Das organische Mietwachstum unserer Bestandsobjekte mit einem gesamten Volumen von 3,5 Mio. € umfasst die gesetzlich gebotenen Bestandsanpassungen, Modernisierungsumlagen, marktgerechte Neuvermietungen und sonstige Mietveränderungen. Als größte Teilposition sind die gesetzlich gebotenen BGB-Bestandsmieterhöhungen (+2,1 Mio. €) enthalten. Im Berichtsjahr 2022 gab es 1.908 Neuvertragsabschlüsse über Wohnraum mit einem durchschnittlichen Neuvertragszins von 11,18 €/m² (Vj. 10,85 €/ m²). Zusammen mit den zeitanteiligen Auswirkungen früherer Neuvermietungen und den Neuvertragsabschlüssen im Gewerbe und bei Stellplätzen ergibt sich aus Neuverträgen insgesamt ein Umsatzplus von 1,4 Mio. €. Aus Modernisierungsumlagen im Bestand resultiert eine Mehrmiete von 0,19 Mio. €. Die sonstigen Mietveränderungen (-0,2 Mio. €) beinhalten im Wesentlichen (zeitanteilig) den Wegfall des außerordentlichen Mietertrags aus den Rückforderungen der Differenzbeträge zwischen vereinbarten und geforderten Mieten während des Berliner Mietendeckels.
Einen Umsatzanteil von 2,13 Mio. € hatten die Erstvermietungen der Neubauten und Nachverdichtungsmaßnahmen aus den vergangenen beiden Jahren (+1,3 %). Die Auswirkung der im 4. Quartal 2022 angelaufenen Erstbezüge in Berlin (78 WE) und München (63 WE) sowie aus im Frühjahr erstvermieteten Dachausbauten in Kiel (4 WE) liegt im Berichtsjahr bei 0,18 Mio. €. Größeren Einfluss entfalteten zeitanteilig die Neubaumieten aus dem Vorjahr in Düsseldorf (136 WE), München (48 WE) und Kiel (10 WE) mit einem Sollmietenplus von 1,95 Mio. €. Der Mietenzugang aus dem Neubau Düsseldorf- Lörick wird sich erst ab dem 13. Januar 2023 auswirken.
Die Sollmietenzugänge der beiden Ankäufe in Bonn-Beuel aus 2021 und 2022 trugen mit 0,15 Mio. € zum Mietanstieg bei (+0,1 %). Der 2. Kaufteil in Bonn-Beuel (46 WE) ging zum 01. Dezember 2022 auf uns über. Bereits im Vorjahr erfolgte der Besitzübergang des 1. Kaufteils mit 51 Wohn- und 4 Gewerbeeinheiten.
Im Jahr 2021 haben wir insgesamt 336 Wohnungen verkauft. Hierunter unsere Bestände in Bremen und Celle (insg. 333 WE) sowie 3 Eigentumswohnungen in Bonn. Auf das Sollmietenaufkommen im Berichtsjahr 2022 wirken sich diese Abgänge zeitanteilig mit -0,63 Mio. € (-0,4 %) aus. Im Berichtsjahr selbst wurden keine Immobilienverkäufe getätigt.
Insgesamt liegen wir mit unserem Sollmietenzuwachs in Höhe von über 5,1 Mio. € im Berichtsjahr leicht über unseren Erwartungen.
In der folgenden Übersicht ist die Entwicklung weiterer Kennziffern der Hausbewirtschaftung im Jahresvergleich 2022 und 2021 abgebildet:
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Jahr 2022 |
Jahr 2021 |
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Ø-Wohnungsmiete |
9,66 €/m² |
9,46 €/m² |
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Fluktuation |
8,87 % |
9,11 % |
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Leerstandsquote |
0,55 % |
0,59 % |
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Erlösschmälerungen |
1,36 Mio. € |
1,78 Mio. € |
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Die zum 31. Dezember 2022 ausgewiesene Durchschnittsmiete im Wohnungsbestand erhöht sich um 0,20 €/m² bzw. 2,1 % im Vergleich zum Vorjahresstichtag. Unsere durchschnittliche Fluktuationsrate – gemessen am zeitanteiligen Wohnungsbestand – erreicht im Berichtsjahr den niedrigsten Wert der letzten 10 Jahre. Am Jahresende liegt die Leerstandsquote bei 0,55 %. Es standen zum Stichtag 110 der insgesamt 20.006 aktiv vermieteten Wohnungen leer (Vj. 116 von 19.815 Wohnungen). Die Erlösschmälerungsquote, d.h. die gesamten Erlösschmälerungen aufgrund von Leerstandszeiten, Mietminderungen und -kürzungen im Verhältnis zum gesamten Sollmietenaufkommen im Berichtsjahr beträgt 0,79 % (Vj. 1,07 %).