KONZERNLAGEBERICHT 2022

Vermögenslage

Vermögens- und Ertragslage

Vermögenslage

Verdichtet nach dem Kriterium ‚lang- und kurzfristig‘ ergibt sich aus Aktiva und Passiva zum Jahresende folgende Vermögens- und Kapitalstruktur des Wohnbau Konzerns:

	31.12.2021		31.12.2020		Veränderung
	in T€	in %	in T€	in %	in T€	in %
Vermögen
Immobilien	2.047.851	88,3	2.004.134	89,6	43.717	2,2
Kauf- und Bauvorleistungen	91.294	3,9	61.200	2,7	30.094	49,2
Sonst. langfr. Vermögen	98.642	4,3	93.356	4,2	5.286	5,7
Kurzfristige Aktiva	81.875	3,5	77.180	3,5	4.695	6,1
	2.319.662	100,0	2.235.870	100,0	83.792	3,7
Kapital
EK ohne Bilanzgewinn	702.715	30,3	628.090	28,1	74.435	11,8
Fremdmittel f. Investitionen	1.428.637	61,9	1.425.969	63,8	2.668	0,2
Sonst. langfr. Fremdmittel	72.874	3,1	69.215	3,1	2.382	5,3
Kurzfristige Passiva	115.436	5,0	112.406	5,0	9.071	2,7
	2.319.662	100,0	2.235.870	100,0	83.792	3,7

Das bilanzielle Gesamtvermögen der Gruppe wuchs im Geschäftsjahr 2022 um 2,1 %, respektive um 47,8 Mio. € auf 2,37 Mrd. € an. Innerhalb der Aktiva erhöhten sich die Immobilienbuchwerte nach Abschreibungen um 92,3 Mio.€. Neben eines Bestandserwerbs in Bonn trugen fertiggestellte Neu- und Ausbauten in Düsseldorf, München, Berlin und Kiel zur Erweiterung des Portfolios bei. Nach Fertigstellungen zum Ende des Geschäftsjahres sind in den Vorleistungen an größeren Projekten noch nicht fertiggestellte Bauvorhaben in Düsseldorf und Berlin und Bonn erfasst. Bei den Finanzanlagen handelt es sich im Wesentlichen um eine langfristige, verzinsliche Finanzanlage (102,0 Mio. €; Vj. 96,2 Mio. €). In den kurzfristigen Aktiva sind die Kautionsguthaben unserer Mieter mit 32,7 Mio. € enthalten (+1,4 Mio. €), deren Bilanzausweis in gleicher Höhe unter den Verbindlichkeiten aus Vermietung bzw. hier unter den sonstigen langfristigen Fremdmitteln erfolgt.

Der nominelle Anstieg des Eigenkapitals um 28,3 Mio. € auf 731,0 Mio. € resultiert aus der Rücklagenzuführung aus dem vorjährigen Bilanzgewinn. Die Netto-Neuverschuldung zur Immobilienfinanzierung erhöhte sich um 11,2 Mio. € auf 1.440 Mio. €. Einer Kreditneuaufnahme von 73,8 Mio. € standen im Geschäftsjahr 2022 Regel- und Sondertilgungen von 62,7 Mio. € gegenüber. In den sonstigen langfristigen Fremdmitteln sind – neben den Pensionsrückstellungen und den Mieterkautionen – passivisch abgegrenzte Zahlungen für Belegungsrechte enthalten, die wir bilanziell innerhalb von 20 Jahren ratierlich vereinnahmen. Bei den kurzfristigen Passiva wirken sich höhere Beträge für Steuerrückstellungen und für stichtagsbedingte Bauleistungsverbindlichkeiten auf die Steigerung zum Jahresende aus.

Nicht nur absolut (+35,7 Mio. €), sondern auch in Relation zur Bilanzsumme hat sich unser bilanzielles Eigenkapital (mit BG) leicht verbessert, um 0,9 Punkte auf 32,9 %.

Ertragslage

Die Ertragslage des Geschäftsjahres 2022 wurde durch Mieten aus Erstbetrieb neuer Wohnanlagen aber auch durch Kostensteigerungen beeinflusst. Hierbei zeigten sich insbesondere die Folgen der Energiekrise und allgemeiner Inflationstendenzen bei privaten und kommunalen Dienstleistungen.

	2022	2021	Veränderung
	in T€	in T€	in T€	in %
Gesamtleistung	228.963	217.085	6.859	3,3
Betrieblicher Aufwand	149.771	139.449	6.362	4,8
Betriebsergebnis	79.192	77.636	-497	-0,6
Finanzergebnis	-24.066	-28.501	1.339	-4,5
Neutrales Ergebnis	2.149	44.876	43.226	>100
Steuern vom Ertrag	-9.612	-8.640	-472	5,8
Jahresergebnis	47.663	85.371	44.590	>100

Ihre Gesamtleistung steigerten die Gesellschaften um 11,8 Mio. € (bzw. 5,4 %) auf über 228,9 Mio. €. Bei nochmals geringeren Erlösschmälerungen von 1,36 Mio. € (Vj. 1,78 Mio. €) verbesserten wir die Erlöse aus Sollmieten um 3,1 % auf knapp 172 Mio. €. Weiterer Leistungsfaktor sind die um fast 4,2 Mio. € gestiegenen Heiz- und Betriebskosten unserer Anlagen innerhalb der Bestände noch nicht abgerechneter Nebenleistungen.

Der gesamte Betriebliche Aufwand folgte mit einer Erhöhung um 10,3 Mio. € in etwa der Entwicklung der Gesamtleistung. Im Aufwandsvolumen entfällt, korrespondierend zu den Bestandsveränderungen, der größte Anstieg auf die Position der Betriebs- und Heizkosten mit 45,0 Mio. € (+ 4,7 Mio. €). Maßnahmen zur Modernisierung und Instandhaltung (+ 0,6 Mio. € bzw. + 1,6 %) sind mit insgesamt 36,3 Mio. € enthalten. Wesentliche Teile des betrieblichen Aufwands der Gesellschaft sind weiterhin die Abschreibungen auf das Sachanlagevermögen (34,9 Mio. €, + 1,1 Mio. €), der Personalaufwand (19,0 Mio. €, + 1,5 Mio. €) sowie die Kosten für allgemeine Verwaltung in Höhe von 6,2 Mio. € (+ 0,5 Mio. €). Gründe sind die erstmals ganzjährigen Abschreibungen der Anlagenzugänge 2021, Kosten und Zuwendungen zu unserer Jubiläumsfeier sowie gestiegene Aufwendungen für Beratung und Personalakquisitionen.

Als Saldo aus Leistung und betrieblichen Aufwendungen erhöhte sich das Betriebsergebnis der Wohnbau-Gruppe um 2,0 % und schließt im Geschäftsjahr 2022 mit einem Saldo von knapp 79,2 Mio. € ab.

Das Finanzergebnis verbesserte sich nochmals deutlich von -28,5 Mio. € auf -24,1 Mio. €. Hohe Sondertilgungen ermöglichten, trotz erhöhter Sätze, die Zinsbelastung unseres Darlehensportfolios zu senken. Das steigende Zinsniveau reduzierte wiederum den Aufwand zu den Pensionsrückstellungen.

Nach dem letztjährigen Buchgewinn aus Anlagenverkäufen in Bremen und Celle (44,4 Mio. €) normalisierte sich das Neutrale Ergebnis wieder auf einen üblichen Level. Eingegangen in 2022 sind Auflösungen von Pensionsrückstellungen, verjährten Kreditoren sowie Zuschüsse zu energetischen Maßnahmen.

Die ausgewiesene Ertragssteuerbelastung trägt mit 9,6 Mio. € (Vj. 8,6 Mio. €) der voraussichtlichen Körperschaft- und Gewerbebesteuerung unserer Organschaft mit der Wohnbau Service Bonn GmbH und der Wohnbau Service Nostro GmbH Rechnung. In der Berechnung sind steuerbilanzielle Modifikationen (insbesondere höhere Abschreibungen) sowie gewerbesteuerliche Kürzungen für Mieterträge berücksichtigt. Vor dem Hintergrund steigender Kosten und gesetzlicher Anforderungen konnten wir im abgelaufenen Geschäftsjahr, unter Bereinigung um neutrale Ergebnisse, die Umsatzrendite der Wohnbau nur leicht von 18,9 % auf 20,3 % verbessern.

Beim Thema Nachhaltigkeit ist die Wohnbau sehr gut aufgestellt.

DIETER BRINKHAUS
BRINKHAUS & NICOLAI GARTENPFLEGESERVICE

Also beim Thema Nachhaltigkeit würde ich sagen, ist die Wohnbau sehr gut aufgestellt. In ganz Deutschland werden die Bäume kartografiert, es werden alle Bäume gepflegt, es werden die Bäume, die neu gepflanzt werden, oder die Sträucher auch, die neu gepflanzt werden, werden nach Umweltaspekten neu gepflanzt.

DIETER BRINKHAUS
BRINKHAUS & NICOLAI GARTENPFLEGESERVICE

KONZERN-JAHRESABSCHLUSS 2022

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