Liebe Leserinnen und Leser,

2022 war ein herausforderndes Jahr. Kaum hatten wir die Corona-Pandemie hinter uns gelassen, brachte der russische Angriffskrieg Ende Februar politische, soziale und wirtschaftliche Belastungen für unser Land mit sich. Belastungen, von denen auch die Wohnbau und ihre Mieterinnen und Mieter nicht verschont wurden. Der Stopp der Erdgaslieferungen aus Russland und die Auswirkungen der verschiedenen Sanktionspakete haben zum Beispiel die Energiepreise im Jahr 2022 um 34,7 % gegenüber dem Vorjahr steigen lassen. Dies hat auch zu einem Anstieg der Verbraucherpreise um 7,9 % geführt und die Inflation zurückkehren lassen.

Die Wohnbau hat die von der Bundesregierung geforderten, ausführlichen Informationspflichten zu den sogenannten „unterjährigen Verbrauchsinformationen“ umgesetzt. Dabei wurde stets auf mögliche Einsparpotenziale hingewiesen. Auch die Optimierung der vorhandenen Gasheizungen und den hydraulischen Abgleich haben wir vorbereitet und setzen jetzt alle Maßnahmen sukzessive um. Neben der reibungslosen Auszahlung der „Dezember-Soforthilfen“ konnten wir bereits im Jahr 2021 — insbesondere für unsere drei Heizwerke in Bonn, Koblenz und München und für alle anderen Gaszentralheizungen — preisgebundene Gaslieferverträge abschließen, um die Heizkostensteigerungen in Grenzen zu halten. Durch unsere regelmäßigen Ausschreibungen der Gaslieferverträge und durch einen monatlichen Abruf von Gaskontingenten an der Börse minimieren wir Preisrisiken für unsere Mieterinnen und Mieter.

Die Wohnbau wird das Reporting des Geschäftsjahres 2025 erstmals an der neuen Corporate Sustainability Reporting Directive (CSRD) ausrichten und ihre Nachhaltigkeits-Aktivitäten nach den dort festgelegten Berichtsstandards darstellen. Aber schon in diesem Geschäftsbericht möchten wir Ihnen ausgewählte Aktivitäten und Handlungsfelder präsentieren, die aus Sicht der CSRD- und der ESG-Kriterien relevant sein werden. Denn: die Wohnbau handelt in vielen Teilbereichen schon deutlich länger nachhaltig, als es das komplexe europäische Regelwerk einem Großteil der deutschen Wirtschaft verpflichtend auferlegen wird.

Insgesamt kann die Wohnbau-Gruppe auf ein sehr erfolgreiches Berichtsjahr 2022 zurückschauen. So erhöhte sich der Bestand um 412 Wohneinheiten auf nunmehr 20.227 Wohnungen und 251 Gewerbeeinheiten. Davon entfallen auf Neubaumaßnahmen in München, Berlin, Kiel und Düsseldorf 366 Wohneinheiten, während 46 Wohnungen aus einem Ankauf in Bonn hinzukamen. Unsere Gesellschaft setzt damit ihren langjährigen und nachhaltigen Wachstumskurs fort, der in wechselnden Anteilen aus Neubaumaßnahmen, Nachverdichtungen, Dachaufstockungen und Zukäufen besteht. Wir fokussieren uns dabei nach wie vor auf wachstumsstarke und ökonomisch gesunde Standorte, die wir zusätzlich durch unsere bereits vorhandenen Bestände wirtschaftlich optimal bewirtschaften können. Gerade Nachverdichtungen und Dachaufstockungen sind ökologisch – trotz des großen bauplanerischen Aufwands – besonders vorteilhaft, da keine weiteren Flächen versiegelt werden und die vorhandene Infrastruktur genutzt wird. Insgesamt wurden im Jahr 2022 in den Neubau und vergleichbare Ausbaumaßnahmen mehr als 58,5 Mio. Euro investiert.

Die Wohnbau verfügt am Ende des Jahres 2022 über insgesamt 1.871 Wohnungen, die unterschiedlich mietpreislich gebunden sind. Das Spektrum reicht von klassischer Kostenmiete, öffentlich geförderten Wohnungen mit Wohnberechtigungsschein A und B, über in Düsseldorf preisgedämpfte und in München einkommensorientiert-geförderte Wohnungen. Häufig werden bei unseren Projektentwicklungen Auflagen im Rahmen von städtebaulichen Verträgen oder sogenannten Baulandmodellen verlangt, nach denen ein bestimmter Prozentsatz geförderter Wohnungen errichtet werden soll. Diesen Auflagen kommen wir gerne nach, sind wir uns doch der sozialen Verpflichtung unserer Gesellschafterin bewusst, der wir durch die Schaffung von bezahlbarem Wohnraum nachkommen.

Neben kleineren Modernisierungsarbeiten und der regelmäßigen Instandhaltung unseres Wohnungsbestandes führt die Wohnbau Großmodernisierungen durch, die neben einer energetischen Ertüchtigung der Gebäudehülle häufig auch eine Umstellung der Heizungsarten umfasst. So sind in unserem Quartier Fasanen- / Bussardstraße in Unterhaching im Berichtsjahr 176 Wohnungen von Ölzentralheizung auf Fernwärme umgestellt worden, die aus Geothermie erzeugt wird. Weitere 241 Wohnungen in dieser Anlage folgen in den kommenden Jahren. Insgesamt haben wir im Jahr 2022 für alle gebäudetechnischen Arbeiten 41,5 Mio. Euro investiert (Vorjahr 40,1 Mio. Euro). Davon wurden 36,3 Mio. Euro für Instandhaltung und Modernisierungsmaßnahmen (Vorjahr 35,8 Mio. Euro) ausgegeben, für 5,2 Mio. Euro wurden Maßnahmen außerhalb der Neubauprojekte aktiviert (Vorjahr 4,3 Mio. Euro). Die Wohnbau sichert auf diese Weise die Vermietbarkeit und den Wert ihres Wohnungsbestandes und besitzt einen der energetisch optimiertesten Wohnungsbestände in Deutschland. So liegt der durchschnittliche jährliche Energieverbrauchskennwert der von uns betriebenen Heizanlagen pro Quadratmeter deutlich unterhalb des bundesweiten Durchschnittsverbrauchs.

Wie erfolgreich diese Strategie – neben der Fokussierung auf wirtschaftlich und demografisch prosperierende Standorte – ist, lässt sich an der Entwicklung der Leerstandsquote und der Erlösschmälerungen ablesen. So standen am Ende des Berichtsjahres nur 0,55 % (110 Wohnungen) kurzfristig leer. Die Erlösschmälerungen des Sollmietenaufkommens sanken von 1,07 % im Jahr 2021 auf 0,79 % im Jahr 2022. Die zeitanteilige Fluktuationsrate betrug im Jahr 2022 lediglich 8,87 % (Vorjahr 9,11 %).
Das Sollmietenaufkommen erhöhte sich im Berichtsjahr insbesondere durch Wachstum des Portfolios um 3,1 % auf rund 172 Mio. Euro. Ende Dezember 2022 betrug die konzernweite Durchschnittsmiete im Wohnungsbestand 9,66 Euro/m². Dies bedeutet eine Steigerung von 2,1 % im Vergleich zum Vorjahreswert von 9,46 Euro/m².

Das Betriebsergebnis der Firmengruppe konnte gegenüber dem Vorjahr um 2,0 % auf 79,2 Mio. Euro gesteigert werden. Unter Berücksichtigung eines wieder geschäftsüblichen neutralen Ergebnisanteils reduzierte sich das Jahresendergebnis auf 47,7 Mio. Euro. Im Jahr 2021 umfasste das neutrale Ergebnis noch den Ertrag aus Verkäufen zweier Portfolios (44,4 Mio. Euro), den wir infolge der Aufgabe unserer langjährigen Standorte in Celle und Bremen erzielten.

Die Wohnbau Service Bonn GmbH (WSB) hat erneut einen vielfältigen Beitrag zum Konzernerfolg geleistet. Das Unternehmen verwaltet rund 4.700 Wohnungen und 365 Gewerbeeinheiten im Fremdeigentum. Zusätzlich sorgt es mit seinen Hausmeistern für die Vor-Ort-Präsenz in den Wohnanlagen des Konzerns. Die WSB ist für den gesamten Gaseinkauf zur Wärmeversorgung verantwortlich sowie für die kontinuierliche Weiterentwicklung unserer Digitalstrategie: seien es leistungsstarke Tools für die mobile Arbeit, die Einführung von Cloud-Speichern als zentralem Arbeitsmittel unserer Immobilienteams oder die laufende Verbesserung der IT-Sicherheit.

Auch in diesem Jahr möchten wir es abschließend nicht versäumen, unseren mittlerweile 246 Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern – einschließlich 14 Auszubildenden – für die großartige Arbeit in einem äußerst herausfordernden Geschäftsjahr zu danken. Das Team hat sich einmal mehr bei komplexeren Anforderungen als unternehmensorientiert, pflichtbewusst, motiviert und zupackend erwiesen. Darauf sind wir besonders stolz. Wir denken, dass wir dies während der Jubiläumsveranstaltung zum 100-jährigen Bestehen der Wohnbau auch zum Ausdruck bringen konnten.

Bleiben Sie uns gewogen und Danke für Ihr Interesse an der Wohnbau Gruppe.