Ausblick

Die Bundesregierung erwartet in diesem Jahr gemäß ihrem im Januar veröffentlichten Jahreswirtschaftsbericht ein Wirtschaftswachstum von 0,2 %. Auch die prognostizierte Perspektive für den Arbeitsmarkt fällt positiv aus bei einer steigenden Zahl der Erwerbstätigen (+ 160.000; + 0,3 %).

Die Inflationsrate − gemessen als Veränderung des Verbraucherpreisindex (VPI) zum Vorjahresmonat – bleibt auch zu Beginn des laufenden Jahres hoch – nach 8,7 % in den ersten beiden Monaten wird sie im März voraussichtlich mit 7,4 % niedriger ausfallen. Die Bundesregierung rechnet allerdings im Jahresverlauf mit einer nachlassenden Preisdynamik und erwartet einen jahresdurchschnittlichen Anstieg der Verbraucherpreise um 6,0 %. Neben den inflationsdämpfenden Effekten der Gas-, Strom- und Wärmepreisbremsen werden laut Bundesregierung unter anderem abnehmende Lieferengpässe, rückläufige Rohstoff- und Energiepreise wie auch die Abschaffung der EEG-Umlage, die Absenkung der Mehrwertsteuer auf Gas und die Aussetzung der Anhebung des CO2- Preises die Inflationsentwicklung abschwächen.

Die Inflationsrate − gemessen als Veränderung des Verbraucherpreisindex (VPI) zum Vorjahresmonat – bleibt auch zu Beginn des laufenden Jahres hoch – nach 8,7 % in den ersten beiden Monaten wird sie im März voraussichtlich mit 7,4 % niedriger ausfallen. Die Bundesregierung rechnet allerdings im Jahresverlauf mit einer nachlassenden Preisdynamik und erwartet einen jahresdurchschnittlichen Anstieg der Verbraucherpreise um 6,0 %. Neben den inflationsdämpfenden Effekten der Gas-, Strom- und Wärmepreisbremsen werden laut Bundesregierung unter anderem abnehmende Lieferengpässe, rückläufige Rohstoff- und Energiepreise wie auch die Abschaffung der EEG-Umlage, die Absenkung der Mehrwertsteuer auf Gas und die Aussetzung der Anhebung des CO2- Preises die Inflationsentwicklung abschwächen.

Ungeachtet einer derzeitigen leichten preislichen Entspannungstendenz insbesondere bei den Energiepreisen bleiben die Preise im Bausektor hoch. Unsere derzeitigen Bauprojekte im Neubaubereich sind über bestehende Verträge gegen Preissteigerungen geschützt. Bei technischen Baumaßnahmen im Bestand – beispielsweise Wohnungsmodernisierungen und Instandhaltungen – können wir weitestgehend auf Rahmenverträge mit planbaren Konditionen zurückgreifen.

Um der anhaltend hohen Teuerungsrate entgegenzuwirken hat die Europäische Zentralbank den Leitzins für den Euroraum im 1. Quartal des laufenden Jahres weiter angehoben – zuletzt mit Wirkung zum 22. März 2023 auf 3,50 %. Insgesamt beträgt die mittlere Restlaufzeit der von der Wohnbau aufgenommenen Darlehen noch ca. 14,5 Jahre bei einem Gesamtvolumen von ca. 1,6 Mrd. €. Der Großteil der Darlehensverträge verfügt über eine Laufzeit von über 10 Jahren. Lediglich ein geringer Teil (knapp unter 2% des Gesamtvolumens) hat einen kurzfristigen Auslauf kleiner 5 Jahre. Die Finanzierung unserer aktuellen Bauvolumina sind abgesichert. Erste Zinsfestschreibungen betreffend ein Finanzierungsvolumen von knapp 10 Mio. € enden im Jahr 2027.

Durch Inkrafttreten des Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz (CO2KostAufG) werden Vermieter ab dem Jahr 2023 über ein 10-Stufen-Modell an den Kosten für die CO2-Bepreisung beteiligt. Die Verordnung gilt ab dem Abrechnungszeitraum 2023, wodurch die neue Aufteilung zwischen Vermieter und Mieter mit den im Jahr 2024 erstellten Abrechnungen notwendig wird. Zur Einstufung der Immobilie und zur Aufteilung der CO2-Kosten bei der der verbrauchsabhängigen Heizkostenabrechnung erwarten wir Mehraufwand, da für jedes Haus Angaben etwa zur Energiebilanz und zum CO2-Ausstoß zu ermitteln sind.

In Anbetracht der Qualität unseres Immobilienportfolios, der schon über einen langen Zeitraum gehaltenen niedrigen Leerstandsquoten sowie des jüngst erfolgten und künftigen Ausbaus unserer Wohnungsbestände in dynamischen Ballungszentren sehen wir auch für die Zukunft solide Umsatzperspektiven bei der Hausbewirtschaftung. Bezogen auf die Mieteinnahmen und -ausfälle rechnen wir mit einer Fortsetzung des positiven Trends der vergangenen Jahre mit einer hohen Nachfrage nach unseren Mietangeboten im gesamten Portfolio. Weiter rückläufige Baufertigstellungen, zusätzliche Nachfrage durch Geflüchtete und eine gewisse Verschiebung der Nachfrage vom Eigentumswohnungsmarkt hin zu den Mietwohnungsmärkten sprechen mittelfristig für einen anhaltenden Anstieg der Mietpreise.

Als investive Unternehmensgruppe engagieren wir uns weiter gezielt bei der Schaffung von Wohnraum durch nachverdichtende Projektmaßnahmen auf eigenen Grundstücken sowie auf neuen Projektgrundstücken. Am 13. Januar 2023 startete der Erstbezug von 221 Wohnungen und einer Kindertagesstätte in unserem Neubauprojekt in Düsseldorf- Lörick. Im Neubauprojekt in Berlin-Mariendorf, bei dem 78 Wohnungen bereits im abgelaufenen Jahr erstvermietet wurden, erwarten für April die Erstvermietung weiterer 46 Wohneinheiten. Im Rahmen von Nachverdichtungsprojekten schaffen wir zudem in Berlin- Treptow (8 Wohnungen, Dachgeschossausbau) sowie in Bonn-Castell (49 Wohnungen) neuen Wohnraum. Auch wenn es im Geschäftsjahr 2022 keine Immobilienverkäufe gab, gehört zur strategischen Positionierung der Wohnbau im Bedarfsfall auch eine Portfoliooptimierung durch Veräußerung von Beständen in solchen Regionen, in denen wir eine optimale Verwaltungsgröße nicht sicherstellen können oder von Immobilien, bei denen wir mittel- bis langfristig nur geringes Entwicklungspotenzial sehen.

Im Bereich Fremdverwaltung betreuen wir weiterhin umfänglich Immobilienbestände im Eigentümerauftrag. Nach Rationalisierung und Verschlankung des Verwaltungsbestand im WEG-Bereich wird sich im neuen Geschäftsjahr ein Umsatzrückgang von 270 T€ ergeben. Dank der Ausbildung und Expertise unserer Mitarbeiter bleiben wir auch zukünftig mit allen Arten von Liegenschaften in der Wohnungseigentumsverwaltung vertraut. Um den hohen Anforderungen einer sicheren und kosteneffizienten Wärmelieferung gerecht zu werden, sind auch 2023 die laufende Instandhaltung und Modernisierung unserer Heizwerke und der Versorgungsleitungen festes Planungsprogramm. So sollen beispielsweise Erneuerungen der Druckhaltestation und des Netzventils im Fernwärmenetz Bonn-Heiderhof das Risiko größerer Störungen im Heizbetrieb reduzieren und die Versorgungssicherheit der angeschlossenen Haushalte erhöhen. Darüber hinaus werden weitere Teilstücke im Wärmeversorgungsnetz Horchheimer Höhe in Koblenz zwischen einzelnen Gebäuden ausgebessert, um den Sanierungsfahrplan im Jahr 2025 abschließen zu können.

Im Hinblick auf intendierte weitere Transformationen von Arbeitsprozessen werden innerhalb der Wohnbau-Gruppe fortlaufend weitere Digitalisierungspotenziale in unserer Verwaltung identifiziert. Neben fortgeführten Optimierungen bei Cloud-basierten Diensten (SharePoint) stehen vorrangig Projekte zur ERP-Systembetrachtung und entsprechende umfangreiche Testungen im Fokus.

Den Fortgang des Geschäftsverlaufs sehen wir weiterhin als nachhaltig stabil an und sind bestrebt, auch in den kommenden Wirtschaftsjahren an die guten positiven Geschäftsergebnisse anzuknüpfen. Im Rahmen unserer prognostizierten Einnahmen für das Geschäftsjahr 2023 erwarten wir einen Anstieg der Sollmieten von ca. 8,3 Mio. € (+4,8 %) und damit ein gesamtes Sollmietenaufkommen von 180,3 Mio. €. Bei einem Jahresumsatz von 249 Mio.€ plant die Wohnbau GmbH mit 40 Mio. € Konzern-Überschuss nach Steuern.

Gründe für den Rückgang bei Gewinn und Umsatzrendite sind die steigenden Nebenkosten und die gesetzlichen Wartungsauflagen im Bereich Energietechnik.

Bonn, 31. März 2023